Facility Management - Abkürzung: FM
bezeichnet die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen(engl. facilities)
Das Facility Management umfasst die professionelle Abwicklung von Sekundärprozessen. Dazu gehören technische, infrastrukturelle und kaufmännische Aufgaben, die nicht in das Kerngeschäft einer Organisation fallen.
Überblick:
Beispiele hierfür ist die Wartung von Reinraumbelüftungen in der Halbleiterindustrie, sowie der kompletten Reinraumtechnik die dahinter steckt, der Vollklimaanlage(n), Kaltwassersätzen und vieles mehr, die diese Technik erst gewährleisten (TGM - siehe hierzu auch die Seiten Vollklimaanlagen und Kältetechnik).
Aber auch das Beschaffungsmanagement für sämtliche Energiearten und die kaufmännische Verwaltung der Immobilien und der Technik(KGM), sowie das Reinigungs Management(IGM) sind wichtige Bestandteile des ganzheitlichen Facility Managementes.
Durch die zunehmende Auslagerung verschiedener Aufgaben eines Unternehmens, wächst der Markt für Dienstleistungen in diesem Bereich. Das Gebäudemanagement ist ein Teil des Facility Managements und umfasst neben der Hausverwaltung auch die bauliche Betreuung von Gebäuden.
Als grundsätzlich neue Idee spielt der strategische Ansatz im Facility Management eine entscheidende Rolle. Gebäude, Liegenschaften und betriebliche Abläufe werden im FM ganzheitlich betrachtet. Ziel der koordinierten Abwicklung von Prozessen ist dabei, die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten dauerhaft zu senken, Fixkosten zu flexibilisieren, die technische Verfügbarkeit der Anlagen zu sichern und den Wert von Gebäuden langfristig zu erhalten.
Begriffliche Herleitung:
Der englische Begriff "Facility" bezeichnet zusammenfassend alle Grundstücke, Gebäude, Anlagen, Maschinen, Versorgungseinrichtungen und -installationen, die für die Produktion, Erstellung von Leistungen und Sicherstellung aller Prozesse innerhalb von Immobilien oder ganzen Liegenschaften erforderlich sind. Das Management dieser "Facilities" umfasst den ganzheitlichen Ansatz für die Planung, den Bau, den Betrieb, die Kontolle, die Prozesssicherung, deren ständige Optimierung, die erfolgsorientierte Verwaltung und nicht zuletzt noch die Vermarktung!
Betriebswirtschaftlich handelt es sich um Anlagevermögen und die zur Leistungserbringung benötigten Sachmittel. Jedoch auch um Dienste und Prozesse innerhalb des Unternehmens.
Die Definition
Der immer größer werdende Kostendruck auf die Unternehmen veranlasst sie, stetig ihre Verbesserungs- und Kostensenkungspotentiale zu ermitteln und diese auch nachhaltig umzusetzen. Deshalb wird es notwendig auch das Facility Management eines Unternehmens strategisch neu zu betrachten, da die Liegenschaftskosten nach den Personalkosten den größten Kostenblock innerhalb eines Unternhmens darstellen.
Facility Management ist ein ganzheitlicher, strategischer und lebenszyklusbezogener Managementansatz, um Gebäude, Ihre Systeme, Prozesse und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die wechselnden organisatorischen und marktgerechten Bedürfnisse anzupassen.
Es optimiert so den Betrieb, die Wirtschaftlichkeit, die Nutzung, die Vermarktung und die Werterhaltung der gesamten Liegenschaften und Einrichtungen, einschließlich aller hierfür notwendigen Prozesse und erreicht dadurch eine ganzheitliche und umfassende Immobilien-, Einrichtungs- und Infrastruktur / - erstellung, - bereitstellung und bewirtschaftung mit der Zielsetzung einer langfrsitigen Ertragssteigerung, Qualitätssicherung und Werterhaltung für Besitzer, Nutzer und Kunden.
Management von Sekundärprozessen: In der Betriebswirtschaft wird in Primär- (Kernprozesse) und in Sekundärprozesse (alle Prozesse die nicht zum Kerngeschäft eines Unternehmens zählen) unterschieden. Sekundärprozesse stellen dabei die Bedarfe von Kernprozessinhabern dar, die gedeckt werden müßen um die Kernprozesse optimal ausführen zu können.
Ohne Deckung dieser Bedarfe sind keine oder nur eingeschränkt Kernprozesse möglich.
Facility Management ist das Mangement dieser Bedarfe, deckt und optimiert diese durch Serviceleistungen und trägt somit zur Kosteneinsparung bei.
Facility Management ist das strategische Konzept zur Bewirtschaftung, Verwaltung und Organisaton aller Sachressourcen innerhalb eines Unternehmens.
Strategie im Facility Management
Die Ausrichtung des strategischen Facility Managements leitet sich direkt aus der jeweiligen Unetrnehmensstrategie ab.
Die Strategie bestimmt, in welchen Geschäftsfeldern ein Unternehmen tätig sein soll, wie der Wettberwerb in diesen Geschäftsfeldern zu besteiten ist und was die langfristige Erfolgsbasis oder Kernkompetenz des Unternehmens darstellt.
Während in fast allen Unternehmensbereichen schon seit vielen Jahren Maßnahmen zur Strategieumsetzung getroffen werden, erfolgt dies im Facility Management nur langsam und unzureichend.
Dies zeigt, dass das Facility Management erst in geringem Maße als strategische Ressource von den meisten Unternehmen erkannt wird, obwohl dadurch ein zunehmend erfolgskritischer Wettbewerbsfaktor latent vorhanden ist.
Nachfolgende Zahlen verdeutlichen den Stellenwert der Immobilie für den Unternehmenserfolg, welcher sich aus der enormen Kapitalbindung ergibt.
- das Anlagevermögen von Industrieunternehmen besteht zu 30 bis 40 % aus Eigentum an Grund und Boden sowie Immobilienwerten.
- in der Bilanzsumme entfallen rund 10 % auf immobilienbezogene Kosten.
- nach den Personalkosten nehmen die Immobilienkosten ca. 5 % des Umsatzes, also Platz 2 der bilanzierten Ausgaben ein! Bei Dienstleistungsunternehmen sogar 7 bis 9 %.
Das Top-Management, welches Immobilien als Teil der Unternehmensstrategie begreift und behandelt, kann durch einen aktiven und ergebnisorientierten Umgang mit ihnen, einen positiven Beitrag zum Unternehmensnergebnis erwirtschaften und so die Wettbewerbsfähigkeit steigern. Das Unternehmen erreicht damit einen Wettbewerbsvorteil!
Operatives Mangement
Es kennzeichnet Maßnahmen aus allen Bewirtschaftungskernaufgaben einer Liegenschaft und beinhaltet Hauptteile des klassischen Gebäudemanagements, sieht das Gebäude jedoch aus ganzheitlicher Sicht über deren gesamte Lebensdauer und Nutzungsbestimmung in Abstimmung mit der strategischen Unternehmensausrichtung.
Hierfür werden verschiedene Bereiche, Aufgaben und Programme unterschieden
- das Technische Management - umfasst Leistungen, die zum Betreiben und Bewirtschaften der baulichen, technischen Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes und der Bereitstsellung des Arbeitsplates und deren Prozesse erforderlich sind.
- das Kaufmännische Management - stellt die Wirtschaftlichkeit des Gebudebetriebes und des Arbeitsplatzbetriebs sicher und umfasst alle kaumännischen Leistungen unter Berücksichtigung der Immobilienökonomie und betriebswirtschaftlichen Ökonnomie einer Unternehmung.
- das Infrastrukturelle Management - erbringt und überwacht die bedarfsgerechten gebäudebezogenen und die wertschöpfungsbezogenen Dienstleistungen rund um einen Gebäudekomplex.
Den ersten Eindruck kann man nicht wiederholen!
Die Optik: Sind die Fenster geputzt? Wie sieht es im Hausgang aus? Ist dieser sauber und spiegeln die Bodenplatten? Steht Müll im Innenhof der Firma rum? Wie sehen die Grünflächen rund um ein Gebäude aus? Ist der Rasen gemäht? Sind die Hecken in gutem und gleichmäßig beschnittenem Zustand? Quillt der Briefkasten über?
Am äußeren Eindruck eines Gebäudekomlexes erkennt man oft sehr schnell wie es um die allgemeine Ordnung der Firma oder des Gebäudes gestellt ist. Ich persönlich, lege natürlich als Handwerksmeister meine Prioritäten zuerst auf die Technik!
Aber wie sieht das aus, wenn ein potentieller Kunde das Grundstück/Haus betritt und sieht nichts als Unordnung und Schmutz, ungepflegte Grünalagen, dreckige Fliesen im Hausgang ..... etc. ?
